За да бъдат решени проблемите с презастрояването на София, трябват широк политически консенсус, воля и бързи действия. Това заяви кметът на София Васил Терзиев по време на представянето на анализа на дейността на направление “Архитектура и градоустройство" (НАГ) и презастрояване в София заедно с вр.и.д. главен архитект на София Богдана Панайотова и Боян Юруков, експерт по отворени данни.

"Важно е ключовите документи, които регулират устройството на територия в София, да бъдат променени така, че да бъде защитен публичният интерес. Затова ще бъде нужно да се вземат нелеки решения за изменение на Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО) и ЗУТ и нов Общ устройствен план на София", добави още Терзиев.

Екипът на Столична община вече работи по промяна на наредбите, касаещи зелената система, анализа на трафика, където въз основа на реални данни за съществуващото движение да се прогнозира генерираният трафик от новостроящите се сгради, както и за повишаване на таксата за разрешително за строеж, по разрешаване и одобряване на подробни устройствени планове, разглеждане на проекти и потенциално зониране на териториите.

По думите на кмета Терзиев: "Когато дълго време проблемите се замитат под килима, те няма как да бъдат решени. Затова който и каквито грехове да има през годините към този град, разчитаме, че сега е много добър момент всички заедно да започнем да отстраняваме един по един проблемите, за да може след 10 – 20 години да видим по-различна София. По-добрите практики, които се залагат днес, ще започнат да се виждат след години“.

"За най-голямо съжаление много от проектите, които се оказват на бюрото на главния архитект, всъщност са абсолютно законни, изрядни и няма реално причини, заради които да бъдат отказани. А когато те биват отказани, единственото нещо, което следва, е, че ние плащаме глоби, обезщетения и накрая пак се реализират“, посочи още той.

Нужна е много стегната работа на администрацията в лицето на кмета и главния архитект в партньорство с районните главни архитекти, с правилно разпределение на задължения и добро партньорство, взаимодействие със Столичния общински съвет, Парламента и Министерския съвет, подчерта също столичният кмет.

Данните показват, че през 2024 г. наполовина е намалена разгънатата застроена площ, която е получила разрешение за строеж от НАГ. През 2024 г. тя е 831 665,91 кв. м, а за 2023 г. – 1 701 840,44 кв. м. По-малко РЗП е разрешена за застрояване общо от районните администрации и НАГ. През 2024 г. разрешената за застрояване РЗП възлиза на 2 247 779 кв. м, с 29,9% по-малко от 3 206 224 кв. м при предишните управляващи.

Едно от нещата, които вече се правят, (е и непопулярна мярка, но ще има със сигурност положителен ефект) е да спрем практиката на хаотично одобряване на единични ПУП, след които общината губи възможността за безвъзмездно придобиване на терени за улици, тротоари, детски градини, училища и не се подготвя територията за изграждане на инфраструктура и транспортна обезпеченост, посочи арх. Панайотова. Общината влиза в хипотезата на необходимост да отчуждава, за което никога не са одобрявани необходимите финансови средства.

Проблемите:

Причините за появата на инвестиционни проекти, които предвиждат застрояване, е заложена в действащия Общ устройствен план (ОУП) и Закона за устройство и застрояване на Столична община (ЗУЗСО), обясни вр.и.д. главен архитект на София Богдана Панайотова.

Боян Юруков сподели, че като гражданин е търсил информация за това защо има толкова много сгради и толкова малко публична инфраструктура и е установил, че документите не са публични. "С кмета Васил Терзиев започнахме да работим, за да направим публични тези документи. Важно е информацията да бъде публична още в най-ранна фаза. Това е времето, когато ние като граждани можем да реагираме, да питаме защо, това правилно ли е, как могат да се променят нещата, да се търсят алтернативи", поясни Юруков.

С цел публичност и прозрачност в НАГ е изработена карта, на която се публикува информацията за инвестиционните намерения. Отделно на сайта на НАГ има карта, на която всеки може на види подробните устройствени планове, инвестиционните намерения и да види буквално каква е промяната, каква е идеята и кой отговаря за проекта.

Според вр.и.д главен архитект Богдана Панайотова три са причините за презастрояването в града:

- Дефицити в Общия устройствен план, неправилното му прилагане през годините и липсата на политика за придобиване по чл. 16 от ЗУТ и неправилна политика по отчуждаване на улици и социална инфраструктура. Заложените параметри в ОУП, приет със закон, са много по-високи от допустимите за цяла България, съгласно общото законодателство, ЗУТ, каза гл. арх. Панайотова. Заложените параметри на улиците не са били правилно прогнозирани като гъстота и плътност на трафика.

- Като най-фрапантен пример за неправилното прилагане на ОУП гл. арх. Панайотова посочи бул. "Черни връх“, който е заложен по план като 20-метров булевард, а през годините с изменения на парче е станал с ширина 14 метра.

- Поединично разрешаване на подробни устройствени планове е най-големият порок, който се е случил през годините, според вр.и.д главен архитект.

- Липсата на отчуждаване през годините е довело до изграждане на квартали без инфраструктура. Дори и там, където има изградени планове за улични регулации, като в кварталите "Кръстова вада“ и "Малинова долина“, срокът за отчуждаване е изтекъл. Не е извършено отчуждаване по действащите планове и за детски градини, като от 195 терена едва 8 са били отчуждени през последните 10 години. За озеленяване е отчужден само един и то по време на управлението на Васил Терзиев през 2024 г., посочи още Панайотова.

За всички останали сроковете са изтекли и там на практика вече може да се строи от собствениците, стига да поискат, допълни тя.

- Близо 50% от издадените визи в смесени многофункционални зони са издадени като за жилищни в нарушение и се стига до ситуации, в които жилищни блокове са на 6 м отстояние и без зелени пространства. С визи за проектиране са се променяли: конфигурация на застрояване, в противоречие с нормите за дълбочина на застрояване, и други параметри за изцяло жилищни сгради.

- Позволявано е строителство на изцяло жилищни сгради в зони “Обществено обслужване".

- Неизчисляване на КИНТ и "скриване на площи“ с проекта, като така се постига застрояване с до 30% повече от допустимото.

- Имало е липса на контрол по компесаторното залесяване и непоследователно неприлагане и на съществуващата Наредба за зелената система.

Какво променяме:

Спираме с концентрацията на еднолична власт на главния архитект на Столична община и ясно ще бъдат разграничени всички правомощия, дадени по закон, по отношение на градоустройствените процедури между главен архитект и кмет.

По-голяма публичност – от ранна фаза промяната на Подробни устройствен планове вече е публична. По този начин гражданите ще бъдат запознати и ще могат да изразят своята позиция на фаза, когато могат да се искат промени.

Подготвя се задание за изработване на нов Общ устройствен план на София.

Изготвя се предложение за изменение на Закона за устройство и застрояването на СО и свързаните с това части в ЗУТ.

Започва работа по изготвяне на Подробни устройствени планове по чл. 16 от ЗУТ, което позволява отделяне на терени за изготвяне на инфраструктура и благоустройствени мероприятия.

Въведен е и вече строг контрол при одобряване на проекти за съответствието им с градоустройствените показатели.

Анализира се с цел иницииране разделянето на собствеността на улици и пътища от Републиканската пътна мрежа, попадащи на територията на СО, съгласно ОУП, между държавата и общината, за да има ясна отговорност за поддръжката и обновяването им.

Васил Терзиев заяви по време на брифинга, че смята да преразгледа решението за бутането на сградата на студио "Балкантон" в София и построяването на негово място на седем сгради от по пет етажа. 

"За да успокоя всички, ще преразгледаме решението. Това ще бъде едно от първите неща, които ще направя следващата седмица - да се запозная още повече в дълбочина и да взема решение дали да отменим заповедта.", каза градоначалникът на столицата.