Участниците на имотния пазар в България се вълнуват най-често от формирането на цените и от набавянето на нужната документация за сделката. След началото на Covid кризата много купувачи се насочиха към къщи с двор в периферията на големите градове, където обаче излязоха "подводни камъни“ по отношение на узаконяване на строителството, регулацията и кадастъра. Това каза пред телевизия Bloomberg Александър Бочев, който е председател на Национално сдружение "Недвижими имоти“.

Тема на разговора беше как купувач без инженерно образование да разбере какво е състоянието на имот в едропанелна сграда (строена чрез индустриално произведени стоманобетонни панели и други елементи) и дали има компрометирани части (дефекти, повреди, деформации). Според Александър Бочев най-добрият начин е лицето да се посъветва със специалист, инженер-конструктор, който да обследва конструкцията на сградата доколкото е възможно.

"За съжаление, много панелни сгради в големите български градове са достигнали своя предел. Държавата и общините трябва да вземат сериозни мерки за действителното саниране на тези сгради, а не просто да им се поставя топлоизолация. Истинското саниране на такъв тип сгради би трябвало да започва от тяхната конструктивна част и евентуалното ѝ укрепване.“

И все пак състоянието на панелните сгради много зависи от поддръжката им, каза събеседникът. Сигурен съм, че има "панелки“, правени през 60-те години чрез по-стара технология, които с в по-добро състояние от тези "панелки“, строени през 80-те години. Но, да, тези сгради биха могли да представляват проблем в бъдеще, добави Бочев.

Наличието на технически паспорт би помогнало много за оценката и поддръжката на сградите, но не съм оптимист, че това ще се случи бързо, каза още председателят на националното сдружение. Държавата многократно отлага изготвянето на технически паспорти за старите сгради в България. Сега има срок за паспортизация само за държавните и общински сгради – до 31 декември 2032 г.

"Най-добрият начин за получаване на професионална оценка е лицето да се обърне към оценител на имоти, към брокер. Това са хора, които следят непрекъснато пазара, знаят тенденциите и са наясно с всички фактори, от които зависи цената на имота - локацията, състоянието на сградата, транспортната достъпност, етажа, изложението и т.н. Понякога продавачите на имоти, в желанието си да действат сами, допускат грешки по отношение на ценообразуването – надценяват или подценяват имота.“

Александър Бочев коментира и дали в момента си струва инвестицията в допълнителен имот (който не е основно жилище), при която купувачът ще разчита на спестени пари и на кредит - как човек да си направи добре сметката за очакваните приходи и разходи.

"Много компоненти трябва да се вземат предвид от потенциалния инвеститор: съотношението между самоучастието и кредита, цената на привлечения капитал, очакваната доходност и дали тя ще оправдае очакванията му, както и да се направи сравнително дългосрочна прогноза за цените на имотите“, обясни събеседникът.

Той добави, че има голяма разлика в доходността при отделните видове недвижимости: жилища, офиси, магазини или друг бизнес имоти.

"Ако пазарът изпадне в криза, това се отразява първо на магазините и офисите, а след това на жилищата, но пък при апартаментите доходността е по-ниска. Така че много фактори трябва да се вземат предвид при покупка на имот с цел инвестиция. В последните десет години имаме непрекъснато покачване на цените и като че ли пазарът е благоприятен за подобна инвестиция в момента. Такъв тип сделки бяха много популярни през 2020-2022 г., сега пазарът малко се укроти в тази си част.“

При подобен вид инвестиция много важен е и таймингът (моментът за покупка) от гледна точка на цикличността на пазара. Жилище, закупено в София през 2008 г. - на върха на пазара преди световната финансова и икономическа криза – достигна същата стойност едва 10-15 години по-късно. Причината е, че от края на 2008 до 2013 г. апартаментите в столицата поевтиняха средно с 42% по данни на Националния статистически институт - от 2470 лв./кв. м през третото тримесечие на 2008 г. до 1422 лв./кв. м през първото тримесечие на 2013 г.

"Прогнозирането на имотния пазар е трудно в този несигурен свят, в който живеем – като политическа обстановка, като икономическа и като кризи, които се разиграват около нас. Малко преди пандемията мнозина бяха сигурни, че цените на имотите в България са достигнали своя пик и предстои спад. Аз също бях склонен да вярвам, че това може би ще се случи, но Covid кризата изигра по-скоро ролята на катализатор в обратната посока и цените отново тръгнаха нагоре.“